Q: Ở Nhật Bản, tôi mua một căn nhà cũ với giá 1.800万円 nhưng ngay sau khi mua, nhà bị dột và tôi đã tốn 300万円 để sửa chữa. Tôi có thể yêu cầu bên bán thanh toán toàn bộ chi phí này không?

Q：日本で中古住宅を1,800万円で購入しました。購入後すぐに雨漏りし、修理に300万円かかりました。売主に請求できますか？

Nội dung tư vấn

Tôi mua một căn nhà cũ đã xây dựng được 35 năm tại Nhật Bản với giá 1.800万円.

Tuy nhiên, ngay sau khi mua, một cơn bão đổ bộ và nước mưa bắt đầu dột vào bên trong nhà.

Tôi đã liên hệ với công ty bất động sản là bên bán. Công ty đã sắp xếp đơn vị sửa chữa, với chi phí dự kiến khoảng 100万円.

Tuy nhiên, tôi nghĩ rằng đã mất công sửa thì nên sửa chữa triệt để, không chỉ những chỗ đang bị dột mà cả những phần đã xuống cấp.

Vì vậy, tôi đã tự tìm một đơn vị khác và tiến hành sửa chữa với tổng chi phí khoảng 300万円.

Tôi có thể yêu cầu công ty bất động sản là bên bán thanh toán toàn bộ 300万円 này không?

Kết luận

Trước hết, cần kiểm tra hợp đồng mua bán để xác định chất lượng và tình trạng căn nhà mà hai bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

Nếu bạn mua căn nhà cũ sau khi được thông báo rằng nhà không bị dột, nhưng ngay sau khi mua, nhà lại bị dột khi có bão thì có thể xem xét đây là trường hợp tài sản không phù hợp với nội dung hợp đồng (契約不適合).

Theo Bộ luật Dân sự Nhật Bản (民法), nếu tài sản được bàn giao không phù hợp với nội dung hợp đồng, bên mua có thể yêu cầu bên bán sửa chữa hoặc áp dụng các biện pháp khắc phục khác theo quy định.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phạm vi sửa chữa cần thiết đến đâu.

Nếu bên bán cho rằng chỉ cần 100万円 là có thể khắc phục tình trạng dột, nhưng bên mua lại tự quyết định chi 300万円 để sửa chữa toàn diện căn nhà thì chưa chắc bên bán phải thanh toán toàn bộ số tiền này.

Nhà cũ vẫn có thể bị coi là không phù hợp với nội dung hợp đồng nếu xảy ra tình trạng dột nước

Vì đây là căn nhà đã xây dựng được 35 năm nên không thể yêu cầu chất lượng hoàn toàn giống như nhà mới.

Khi mua nhà cũ tại Nhật Bản, người mua cũng cần lường trước rằng căn nhà có thể đã xuống cấp theo thời gian và sẽ cần sửa chữa trong tương lai.

Tuy nhiên, nếu bạn mua nhà sau khi được giải thích rằng nhà không bị dột, nhưng ngay sau khi mua, nhà lại bị dột do một cơn bão nằm trong phạm vi có thể dự liệu thông thường thì có thể xem xét liệu căn nhà có đáp ứng chất lượng đã thỏa thuận trong hợp đồng hay không.

Đối với nhà cũ, việc xác định tài sản có phù hợp với nội dung hợp đồng hay không sẽ được xem xét dựa trên nhiều yếu tố như tuổi đời căn nhà, giá mua bán, nội dung hợp đồng, tình trạng xuống cấp và những khiếm khuyết đã được thông báo trước khi mua.

Vấn đề là cần sửa chữa đến mức độ nào

Ví dụ, nếu chỉ cần sửa chữa những vị trí bị dột với chi phí 100万円 là có thể khắc phục tình trạng dột một cách phù hợp.

Trong khi đó, bạn lại cho rằng:

“Đằng nào cũng sửa rồi thì tôi muốn sửa luôn cả mái nhà và tường ngoài đã xuống cấp.”

Vì vậy, bạn quyết định chi 300万円 để sửa chữa thì không có nghĩa bên bán đương nhiên phải chịu cả phần chi phí chênh lệch đó.

Có thể hiểu được mong muốn sửa chữa triệt để của bạn.

Tuy nhiên, vì bạn đã mua một căn nhà cũ 35 năm tuổi nên sẽ khó yêu cầu bên bán chịu toàn bộ chi phí để sửa chữa những phần xuống cấp theo thời gian thành tình trạng như mới.

Về nguyên tắc, khoản chi phí có thể yêu cầu bên bán thanh toán phải nằm trong phạm vi cần thiết và hợp lý để khắc phục tình trạng nhà bị dột, tức là khiếm khuyết khiến tài sản không phù hợp với nội dung hợp đồng.

Ngoài ra, cần xem xét cả việc bên bán đã đề xuất phương án sửa chữa nhưng bên mua lại tự tiến hành sửa chữa bằng đơn vị khác.

Cần kiểm tra hồ sơ, tài liệu để xác định có thể yêu cầu thanh toán toàn bộ 300万円 hay không

Với những thông tin hiện có, chưa thể kết luận bạn có quyền yêu cầu bên bán thanh toán toàn bộ 300万円 hay không.

Cần kiểm tra những vấn đề sau:

• Hợp đồng mua bán và bản giải thích các vấn đề quan trọng (重要事項説明書) có ghi những nội dung gì?
• Khi mua nhà, bên bán đã giải thích như thế nào về tình trạng dột nước?
• Hợp đồng có quy định gì về trách nhiệm đối với những khiếm khuyết của căn nhà hay không?
• Phương án sửa chữa trị giá 100万円 do bên bán đề xuất có thực sự khắc phục được tình trạng dột hay không?
• Trong tổng chi phí sửa chữa 300万円, có bao nhiêu tiền là thực sự cần thiết để xử lý tình trạng dột?

Cần kiểm tra những hồ sơ, tài liệu này trước khi đưa ra kết luận.

Đặc biệt, nếu bên bán đã đề xuất phương án sửa chữa với chi phí khoảng 100万円 nhưng bạn từ chối và tự quyết định thuê đơn vị khác thi công với chi phí 300万円 thì khó có thể cho rằng yêu cầu thanh toán toàn bộ 300万円 sẽ đương nhiên được chấp nhận.

Vì vậy, đối với tranh chấp mua bán nhà cũ tại Nhật Bản, bạn nên mang hợp đồng mua bán, bản giải thích các vấn đề quan trọng, báo giá sửa chữa và hóa đơn thực tế đến gặp luật sư để được tư vấn cụ thể.

Tác giả

Luật sư Yoshinao Nagai

(Văn phòng luật Nagai Việt Nam)

Là luật sư chuyên hỗ trợ người Việt Nam làm việc và sinh sống tại Nhật Bản, ông Nagai tập trung hỗ trợ các vấn đề như tranh chấp lao động, tai nạn lao động, tai nạn giao thông, tranh chấp về tiền bạc và hợp đồng, tranh chấp nam nữ, ly hôn và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Ông đã làm việc tại Hà Nội hơn 10 năm từ năm 2010, vì vậy ông hiểu khá rõ hoàn cảnh và những khó khăn của người Việt tại Nhật.

Nếu bạn gặp các vấn đề pháp lý như:

• Bị sa thải không hợp lý
• Bị nợ tiền làm thêm giờ
• Bị tai nạn lao động
• Bị tai nạn giao thông
• Có tranh chấp về hợp đồng
• Không được thanh toán tiền
• Là nạn nhân của tội phạm tình dục
• Ngoại tình, tranh chấp nam nữ
• Ly hôn, phân chia tài sản, tiền cấp dưỡng nuôi con
• Hoặc các vấn đề pháp lý khác

Bạn có thể liên hệ tư vấn qua Zalo bất cứ lúc nào.

✔ Hỗ trợ trên toàn Nhật Bản
✔ Có thể tư vấn bằng tiếng Việt

永井ベトナム法律事務所
弁護士　永井義直